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PROCESSO/RECLAMAÇÃO CONTRA LANÇAMENTO ITBI Nº 50.06932.1.24
RECORRENTE: RAFAEL ALBANEZ DE ALBUQUERQUE DA CUNHA
RELATOR: CARLOS GILBERTO DIAS JÚNIOR
ACÓRDÃO Nº 032/2026
EMENTA:
1- AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, TAMBÉM DENOMINADO “A PREÇO DE CUSTO” OU “REGIME DE CONDOMÍNIO FECHADO”. ITBI. BENEFÍCIO DE REDUÇÃO DE ALÍQUOTA PREVISTO NOS ARTS. 52 E 55 DO CTMR, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 19.174/2023. OBJETO DA TRANSMISSÃO ONEROSA. FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO ACRESCIDA DA CONSTRUÇÃO EXISTENTE ATÉ O MOMENTO DA ADESÃO AO CONDOMÍNIO CONSTRUTIVO. CONSTRUÇÃO POSTERIOR REALIZADA ÀS EXPENSAS DOS CONDÔMINOS. NÃO INCLUSÃO NA MATERIALIDADE DO ITBI. SÚMULAS 110 E 470 DO STF. POSSIBILIDADE, EM TESE, DE ENQUADRAMENTO DE TERRENOS OU FRAÇÕES IDEAIS NAS CATEGORIAS LEGAIS DE IMÓVEL NOVO OU USADO, À LUZ DO MARCO DE INCLUSÃO NO CADIMO. ART. 55, § 2º, I E II, DO CTMR. INCLUSÃO DO TERRENO NO CADIMO EM 25/07/2018. POSTERIOR RETIFICAÇÃO DE ÁREA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. ALTERAÇÃO DE CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DO BEM. AUSÊNCIA DE NULIDADE, ALTERAÇÃO DE TITULARIDADE OU CONSTITUIÇÃO DE NOVO MARCO CADASTRAL. ART. 36 DO CTMR. HIPÓTESE DE ATUALIZAÇÃO CADASTRAL, E NÃO DE ANULAÇÃO DA INSCRIÇÃO NO CADIMO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO LEGAL DE 180 DIAS PARA FRUIÇÃO DA ALÍQUOTA REDUZIDA. LEI ORDINÁRIA Nº 19.391/2025. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. ART. 111 DO CTN. BENEFÍCIO FISCAL DE INTERPRETAÇÃO LITERAL. RECURSO VOLUNTÁRIO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
2-Nas incorporações imobiliárias sob regime de construção por administração, também denominado “a preço de custo” ou “regime de condomínio fechado”, o adquirente assume a condição de condômino e participa do custeio da obra, realizada por conta e risco da coletividade condominial.
3 - Nessas hipóteses, o objeto da transmissão onerosa, para fins de incidência do ITBI, corresponde à fração ideal de terreno acrescida da parcela da construção eventualmente existente no momento da adesão ao condomínio construtivo, não abrangendo a construção posteriormente realizada às expensas do próprio adquirente e dos demais condôminos. Inteligência das Súmulas 110 e 470 do STF.
4 - A base de cálculo apurada com fundamento na IN DAT nº 02/2009 não considera o valor integral da unidade futura, mas apenas a fração ideal do terreno e a parcela da obra já executada no momento da aquisição, em conformidade com a materialidade do imposto.
5-Embora terrenos ou frações ideais não se submetam à expedição de “habite-se”, tal circunstância não impede, por si só, seu enquadramento nas categorias legais de imóvel “novo” ou “usado”, uma vez que o art. 55, § 2º, I e II, do CTMR também adota como marco a data de inclusão ou início de tributação no CADIMO.
6-O caso concreto, o terreno objeto da transmissão foi incluído no CADIMO em 25/07/2018, marco a partir do qual deve ser aferida sua natureza jurídica para fins de aplicação do art. 55, § 2º, I e II, do CTMR.
7- O posterior cancelamento da matrícula anterior e a abertura de nova matrícula no Registro de Imóveis decorreram de retificação da área do lote, sem alteração de titularidade, desconstituição do imóvel, invalidação da propriedade ou reconhecimento de vício substancial apto a ensejar a anulação da inscrição cadastral originária no CADIMO.
8-A alteração de metragem e delimitação do imóvel caracteriza hipótese de atualização cadastral, nos termos do art. 36 do CTMR, e não causa automática de anulação da inscrição no CADIMO ou de abertura de novo marco temporal para fruição de benefício fiscal.
9-Reconhecido o enquadramento do bem como imóvel novo, o pedido de lançamento para fruição da alíquota reduzida deveria observar o prazo de 180 dias contado da assinatura do instrumento particular de adesão ao condomínio construtivo, o que não ocorreu no caso concreto. A Lei Ordinária nº 19.391/2025, além de posterior ao pedido do contribuinte, não altera
resultado da controvérsia, pois passou a equiparar expressamente os terrenos aos imóveis usados para fins de contagem do mesmo prazo de 180 dias.
10 - Recurso Voluntário conhecido e, no mérito, não provido.
